此时此刻，房地产市场正处在深度调整的颇具决定性的阶段，精准地预先判断未来的走向态势，之于购房者以及开发企业而言，都是极为关键重要的。
有个团队叫老杨团队，其基于自行研发的“全国房地产市场机会与风险监测系统”，借助构建别具一格的领先景气指数以及马力指数，尝试穿透市场如同迷雾般的状况，从而为众人揭示未来6至12个月的市场运行逻辑。
此套预测体系的关键之处在于，我们舍弃了仅凭借历史数据以线性方式来推断未来的常规办法，而是转向从对市场产生影响的内部以及外部诸多因素当中去寻觅先行信号。
我们所构建而成的，房地产市场方面的领先景气指数，恰恰是能够捕捉住这些先行信号的，关键工具呀。
领先景气指数由两大维度构成。
首先存在着外部驱动这个维度，也就是“马拉车”理论里讲的那个“马”，它所起到的作用是对拉动房地产市场这件事用于衡量其外部宏观力量。
在这个维度之中，存在着三个核心指标，其一乃是经济景气指数，它能够反映宏观经济运行的健康程度；其二是金融景气指数，其重点在于关注货币供应的情况，以及信贷环境和利率水平的变化；其三为政策景气指数，它会综合评估中央以及地方的房地产调控政策取向。
另外，存在着房价泡沫指数，还有住宅潜在供货压力，它们作为辅助指标，用来协助我们去修正外部力量的实际效力。
其次是和市场自身联系紧密的内部维度，也就是“车”自身的状态，它由住宅成交、库存压力、住宅价格以及住宅土拍市场这四个分指标组成，我们把它称作当期景气指数。
有不少人惯于径直观察此“车”之速度以及状态以剖析市场，然而这般方法常常滞后。
把两者连接起来看呀，咱们察觉到，那个显示出市场现情形状的档期景气指数，从2022年开始之后，不断地在负值这个范围之中进行运转，尤其是在2023年二季度往后，市场低谷低迷的程度进一步加深了。
而用于代表外部拉力的领先景气指数，于2022年触底之后，便开始出现回升，自2025年开始，已然进入正值区间，虽说数值相对较小，然而却意味着“马”已然开始缓缓蓄力。
由于这一轮调整展现出泡沫破裂之后的长周期特质呢，所以市场底部的构建将会更加漫长，进而当期景气指数的修复会显著落后于领先指数的回升。
为了更精准地预测市场触底的时点，我们需要引入“马力指数”。
它是经由领先景气指数衍生出来的复合指标，当中房地产市场能量守恒指数特别关键，特别重要，特别具有决定性作用。
该指数，是通过对比市场走势的强弱情况，以及基本面的支撑力度，这基本面涵盖经济、人口、金融、政策等方面，来衡量市场运行的底层动能。
数据体现，在二零一一年至二零一八年期间，该指数呈现为正值，房产市场的基础状况以强大的力量支撑着其向上发展；然而自二零一九年开始，此状产生转变，变为负值，这意味着基础状况开始对房产市场起到阻碍作用。
关键点在于转折之处，模型做出预测，在2026年的时候，该能量守恒指数将会重新回到正值的区间范围，这所意味的是，支撑楼市能够企稳的内在力量正在以实质的状态增强。
那马力指数呢，它是按领先十二个月调序的，把这个和当期景气指数作对比，如此一来，就能更清晰地瞧见未来的路径了。
历史规律表明，马力指数的走向，常常领先前一期指数，时长为十二个月至十五个月。
凭借图表进行推演可知，马力指数于2024年四季度开始着手，已然对当期景气指数构建起托底效应，市场持续深入下探的空间被极大幅度地予以压缩。
模型做出进一步的预测，在2026年的四季度，马力指数会正式迈入正值区间，到了那个时候，“马”将会切实地发力去拉动“车”。
于是，2026年一整年，房地产市场景气指数具有着呈现出震荡向上行进态势的极大可能性，特别是在下半年的时候，市场有希望逐渐告别最为冷清萧条的“冬季”时期，这是受到此影响的结果。
需要特别强调的是，景气指数触底并不意味着房价立刻止跌。
房地产市场出现触底的情况一般涵盖两个底部，其中一个是景气指数也就是市场交易以及情绪方面所形成的底部，另外一个是关于房价的底部。
两者之间存在时间差。
我们所拥有的模型呈现出这样的情况，在2026年的时候，市场很大程度上会更多地展现为交易量趋于稳定，以及活跃度得以恢复，这会为后续房价能够保持稳定创造出相应的条件。
这一轮复苏其主要是因政策面的持续改善而受益，并且是因金融面的持续改善而受益，同时还因宏观经济面的缓步修复而受益。
这套监测系统，当前面及全国五十个大中城市，为购房者判定入场时机提供了客观的量化参考，为开发企业制订投资策略提供了客观的量化参考。
未来，我们也将持续跟踪并分享典型城市的个性化走势。
